Cijene stanova rastu, a promet pada — što to znači za FINA dražbe

1. Cijene i dalje idu gore, ali promet više ne prati priču

Najvažnija poruka iz DZS-ova priopćenja za prvo tromjesečje 2026. nije samo da su stanovi skuplji nego prije godinu dana. Važnije je to što tržište pritom sklapa osjetno manje poslova. Drugim riječima, cijene na zaključenim transakcijama još rastu, ali broj kupoprodaja oštro pada. To je tipičan znak tržišta koje još nije lako našlo ravnotežu između očekivanja prodavatelja i platežne spremnosti kupaca.

Za kupca koji prati FINA dražbe taj raskorak vrijedi primijetiti jer dražbe ne ovise samo o općem smjeru cijena, nego i o tome koliko se lako roba prodaje u “običnom” tržišnom kanalu. Ako se slobodno tržište usporava, transparentno zadane početne cijene i jasno vidljivi popusti na dražbama postaju još korisniji za usporedbu.

2. Ključne brojke iz DZS-a za Q1 2026.

DZS navodi da je ukupni indeks cijena stambenih objekata u prvom tromjesečju 2026. bio viši za 3,3% u odnosu na četvrto tromjesečje 2025. te za 14,3% u odnosu na prvo tromjesečje 2025. Rast nije bio ravnomjeran: postojeći stambeni objekti rasli su brže od novih, a Zagreb i dalje prednjači na kvartalnoj razini.

Istodobno je DZS objavio i nove tromjesečne podatke o broju i vrijednosti prodanih stambenih objekata. Upravo oni daju kontekst: tržište ne usporava zato što su cijene pale, nego zato što se posao zaključuje rjeđe. Uz to je DZS revidirao serije i prebacio baznu godinu indeksa na 2025. = 100, pa vrijedi gledati svježe objavljene tablice, a ne starije interpretacije.

• ukupni indeks cijena stambenih objekata: +3,3% u odnosu na Q4 2025. i +14,3% u odnosu na Q1 2025.
• novi stambeni objekti: +2,1% kvartalno i +9,7% godišnje
• postojeći stambeni objekti: +3,7% kvartalno i +16,1% godišnje
• Grad Zagreb: +4,8% kvartalno i +14,7% godišnje; Jadran: +2,3% i +12,6%; Ostalo: +2,2% i +18,1%
• broj prodanih stambenih objekata: -27,5% u odnosu na prethodno tromjesečje i -42,2% u odnosu na godinu prije
• vrijednost prodanih stambenih objekata: -25,3% kvartalno i -35,4% godišnje

3. Zašto je pad broja prodaja važan i kad cijene rastu

Kad promet tako snažno padne, to obično znači da tržište više ne “čisti” ponudu lako. Dio prodavatelja i dalje brani visoke cijene, dio kupaca čeka, a dio poslova jednostavno ne dolazi do potpisa. To ne znači automatski da slijedi pad cijena, ali znači da sama brojka o rastu cijena ne daje cijelu sliku. Likvidnost tržišta i cijena nisu ista stvar.

Za kupce je to praktično važno jer usporavanje prometa često povećava vrijednost transparentnih kanala. Na FINA dražbama početna cijena, koraci spuštanja i ishod nadmetanja nisu skriveni iza privatnog pregovora. To ne znači da je svaka dražba povoljna, nego da kupac lakše vidi pod kojim pravilima ulazi u računicu.

SLJEDEĆI KORAK

Želiš prijeći s trenda na konkretne dražbe?

Otvori aktivne dražbe na Erbineu i usporedi lokacije, početne cijene i vrste nekretnina koje pratiš.

4. Što to može značiti za kupce na FINA dražbama

Špekulacija, ne dokaz: sporije slobodno tržište može učiniti ovršne i sudske prodaje relativno zanimljivijima jer je popust eksplicitan. Dokumente, stanje, terete i posjed i dalje moraš sam provjeriti. Prednost je što cijena nije skrivena u privatnom pregovoru.

To ostaje hipoteza. Zagreb i obala mogu biti kompetitivni i na dražbi; manje likvidne lokacije mogu ostati prazne unatoč formalnom popustu. Usporedi početnu cijenu s lokalnim tržištem, odredi maksimum prije jamčevine, i ne miješaj DZS trend s kvalitetom konkretnog predmeta.

• dražbe su korisne kad želiš vidjeti jasan start cijene i pravila nadmetanja
• postojeći stanovi rastu brže od novih, pa je posebno važno hladno usporediti stariji fond sa stanjem zgrade i troškom obnove
• na likvidnijim lokacijama ni dražba ne jamči “jeftin” ishod ako više kupaca prati isti predmet

5. Praktičan sljedeći korak nakon ove objave

Ako ti je cilj pratiti prilike, najkorisnije je spojiti makro sliku s konkretnim predmetima. Nakon ovakvih DZS-ovih brojki vrijedi otvoriti aktivne objave i provjeriti kako izgledaju početne cijene po lokacijama i tipovima nekretnina koje te stvarno zanimaju. Tek tada vidiš pretvara li se statistički zastoj tržišta u stvarnu pregovaračku prednost ili u puku buku.

Za službeni statistički izvor koristi DZS-ovu objavu. Za prijavu i nadmetanje uvijek vrijede pravila FINA e-Dražbe i dokumenti konkretnog predmeta.

• otvori aktivne objave i usporedi ih s lokacijama koje stvarno pratiš
• prije jamčevine pročitaj vodič o postupku, jamčevini i ponovljenim dražbama
• statistika pomaže za kontekst, ali odluka se i dalje donosi na razini konkretne nekretnine