U Zadru je u 2025. završeno više stanova nego u Splitu, Rijeci i Dubrovniku zajedno

1. Što se u ovoj tablici broji

Malo konteksta za one koji ne prate građevinsku statistiku. DZS za svaku godinu bilježi koliko je stanova dovršeno, i to u gradu ili općini u kojoj zgrada stoji. Stan je pritom svaka stambena jedinica, pa se obiteljska kuća s jednim stanom broji kao jedan stan, a zgrada s četrdeset stanova kao četrdeset. Kad se zbroje svi gradovi i općine, za 2025. izlazi točno 18.338, isto koliko stoji u DZS-ovu priopćenju o završenim zgradama i stanovima o kojem smo pisali krajem rujna, pa se dvije objave slažu.

Da bi se mjesta različite veličine mogla usporediti, broj stanova podijelili smo s brojem stanovnika iz popisa 2021., koji DZS daje u istoj tablici. Za cijelu Hrvatsku to je 4,7 završenih stanova na 1.000 stanovnika. Kod malih općina taj omjer brzo naraste, jer i jedna veća zgrada u mjestu od dvije tisuće ljudi pomakne ga više nego cijela godina gradnje u velikom gradu, pa ih u nastavku gledamo odvojeno. Iz tablice se ne vidi ni tko je stanove gradio ni tko ih kupuje, a ni jesu li za stanovanje ili za iznajmljivanje turistima.

2. Veliki gradovi: Zadar gradi gusto, Split, Rijeka i Dubrovnik rijetko

Lanjska gradnja bila je prilično skupljena na malo mjesta, jer deset gradova i općina s najviše dovršetaka zajedno ima 45 posto svih završenih stanova, a u 102 od 556 nije završen nijedan. Grad Zagreb je i dalje daleko najveći po broju, s 3.736 stanova, što je otprilike svaki peti stan u Hrvatskoj, ali i 5 posto manje nego 2024., kad ih je bilo 3.934. Na 1.000 stanovnika to je 4,9, dakle tek malo iznad prosjeka zemlje. Gušće se gradilo drugdje: u Zadru je na 1.000 stanovnika završeno 12,9 stanova, u Velikoj Gorici, koja je sa 622 stana četvrta u zemlji, 10,2, a u Puli, s 496 stanova, 9,5. Osijek je s 800 stanova bio treći po broju, a na 1.000 stanovnika to mu je 8,3.

Tri velika obalna grada su na drugom kraju ljestvice, a Split, drugi grad po veličini u Hrvatskoj, imao je 405 završenih stanova, što je 2,5 na 1.000 stanovnika, otprilike polovica državnog prosjeka. Rijeka je sa 120 stanova na 1,1, a Dubrovnik sa 64 stana na 1,5. E sad, jedna godina kod gradova te veličine ne govori puno, jer jedan veliki projekt pomakne cijelu brojku. Rijeka je 2022. imala 588 završenih stanova, a Split 2023. čak 609. Samo, i u tim jačim godinama ostali su ispod Zadra, koji od 2019. nije imao godinu s manje od 650 završenih stanova.

• Hrvatska 2025.: 18.338 završenih stanova, 4,7 na 1.000 stanovnika (popis 2021.)
• Grad Zagreb 3.736 (4,9 na 1.000), Zadar 916 (12,9), Osijek 800 (8,3), Velika Gorica 622 (10,2), Pula 496 (9,5)
• Split 405 (2,5), Rijeka 120 (1,1), Dubrovnik 64 (1,5)

3. Obala: najgušće se gradi u manjim mjestima

Kad se gleda broj stanova na broj stanovnika, vrh ljestvice drže manja obalna mjesta. Među gradovima i općinama s barem 3.000 stanovnika prva je Novalja sa 176 stanova, odnosno 47,8 na 1.000 stanovnika, a slijede Sukošan s 38,6, Vir s 35,8 i Makarska s 35,4. Makarska je tu posebna jer je visoko i po samom broju: s 471 stanom šesta je u Hrvatskoj, ispred Splita, koji ima dvanaest puta više stanovnika, i to joj je najviše otkad tablica počinje 2011. U Istri se nešto slično vidi u Umagu, gdje su 313 završena stana 24,6 na 1.000 stanovnika, i u Poreču s 231 stanom.

Kod najmanjih općina taj omjer više ne znači puno, što se dobro vidi na Privlaki kraj Nina: s 2.128 stanovnika lani je dobila 299 novih stanova, a Povljana na Pagu, sa 669 stanovnika, njih 153. To je daleko više nego što bi samo lokalno stanovništvo moglo trebati, pa je velik dio tih stanova vjerojatno za odmor ili turistički najam. Možda dio kupe i ljudi koji se onamo doseljavaju, ali iz DZS-ove tablice to se ne vidi.

• na 1.000 stanovnika, mjesta s barem 3.000 stanovnika: Novalja 47,8, Sukošan 38,6, Vir 35,8, Makarska 35,4
• Umag 313 stanova (24,6 na 1.000), Poreč 231 (13,9)
• Privlaka 299 stanova na 2.128 stanovnika, Povljana 153 na 669

SLJEDEĆI KORAK

Želiš prijeći s trenda na konkretne dražbe?

Otvori aktivne dražbe na Erbineu i usporedi lokacije, početne cijene i vrste nekretnina koje pratiš.

4. Kontinent: Osijek, Karlovac i Zabok naglo gore

Najveće skokove u odnosu na 2024. imali su gradovi na kontinentu. Osijek je s 345 stanova došao na 800, Karlovac s 18 na 245, a Zabok s 38 na 197, što je u gradu od 8.656 stanovnika 22,8 stanova na 1.000. Naravno, kad je prethodna godina bila slaba, i jedna zgrada izgleda kao skok, pa vrijedi pogledati dalje unatrag. Osijek je 2022. imao 577, a 2023. 504 završena stana, pa je 2024. bila slabija godina, ali 800 mu je ipak najviše otkad tablica počinje. Karlovac od 2011. nijednom nije prešao 137 stanova, pa je 245 za njega stvarno iznimka, a hoće li se ponoviti, iz jedne godine ne može se reći.

Kod Velike Gorice je drukčije, jer ondje broj raste tri godine zaredom, sa 146 stanova 2022. na 284 u 2023., 456 u 2024. i 622 lani, pa to više liči na stalan priljev nego na jedan veliki projekt.

• Osijek 345 → 800, Karlovac 18 → 245, Zabok 38 → 197, Velika Gorica 456 → 622 (2024. → 2025.)

5. Što to znači kad gledaš stan na FINA dražbi

Stan na FINA-inoj dražbi uglavnom je stariji stan, sa svojim stanjem, ponekad i s ljudima koji u njemu još žive, a kupac ga u glavi uspoređuje s onim što se u istom mjestu još može kupiti. Tu ova tablica pomaže, jer pokazuje koliko je novoga lani stiglo na tržište. U mjestima poput Zadra, Makarske, Umaga ili Sukošana, gdje je dovršeno puno stanova, alternativa dražbi je novi stan od investitora, bez tereta i bez čekanja na sud. Stan s dražbe tamo ima smisla tek ako je dovoljno jeftiniji od novogradnje da pokrije sve što s njim dolazi, od obnove do vremena dok ne uđeš u njega.

U Splitu, Rijeci i Dubrovniku novih je stanova malo u odnosu na broj stanovnika, pa se stan s dražbe ondje uglavnom natječe sa starijim stanovima iz oglasa. Ima li zbog toga na dražbama u tim gradovima više ponuda, iz ovih podataka ne mogu reći. U našem pregledu postignutih cijena od 12. listopada stanovi na obali rjeđe su dobivali ponudu nego na kontinentu, a i ponude su u odnosu na procjenu bile niže, ali dražbi je bilo premalo da bi se išlo grad po grad. Iskreno, ne znam bi li se razlika vidjela i s više podataka. Za Osijek i Karlovac vrijedi nešto između: novih stanova lani je bilo puno više nego prije, pa ako gledaš dražbu ondje, usporedba s novogradnjom danas ima više smisla nego prije dvije-tri godine.

6. Prije jamčevine

Prije nego što uplatiš jamčevinu za stan u nekom mjestu, pogledaj koliko je ondje stanova završeno u zadnje tri godine, jer ih DZS-ova tablica „Gradovi i općine u statistici“ ima za svaki grad i općinu od 2011. Ako ih je puno, pronađi nekoliko cijena novih stanova u istom mjestu, usporedi ih s početnom cijenom i utvrđenom vrijednošću s dražbe i izračunaj koliko ti od razlike ostaje za obnovu i čekanje. Ako ih je malo, stan usporedi sa starijim stanovima u istom kvartu, jer novogradnje za usporedbu ondje gotovo nema.

Aktivne dražbe stanova i kuća po županijama stoje na Erbineovu pregledu. Koliko ih je u kojem gradu, mijenja se iz tjedna u tjedan, pa tu usporedbu vrijedi raditi za konkretan stan, a ne za grad u cjelini.

• pogledaj dovršetke u tom gradu ili općini za zadnje tri godine
• puno novogradnje: usporedi s cijenama novih stanova u istom mjestu
• malo novogradnje: usporedi sa starijim stanovima u istom kvartu