Kuće ispod 10.000 eura: 25 FINA dražbi, a u deset se prodaje samo udio

1. Kako smo brojali

Malo konteksta za one koji ne prate dražbe: FINA u javnom očevidniku e-Dražbe objavljuje nekretnine koje se prodaju u ovrsi i stečaju, a ista se dražba zna pojaviti i više puta, recimo kad se ispravi opis. Brojali smo isto kao Erbineov pregled kuća, svaku aktivnu dražbu jednom, stanje u 10:17 sati 7. listopada 2026. Kuća je ono što je Erbine iz opisa prepoznao kao kuću, a granica od 10.000 eura odnosi se na početnu cijenu. Brojimo, dakle, dražbe, a ne vlasnike ni kvadrate, i jedan sudski predmet može imati više dražbi: tih 25 dolazi iz 20 predmeta.

Brojka se mijenja svaki dan, pa je ovo presjek jednog jutra. Uz to, 45 aktivnih dražbi nema prepoznatu vrstu nekretnine, pa ih nema ni ovdje ni na pregledu kuća, i moguće je da se među njima krije još pokoja jeftina kuća.

2. Zašto je kuća tako jeftina: procjena, a ne runda

Kad netko vidi kuću za 5.000 eura, prvo pomisli da je prošla kroz nekoliko neuspjelih dražbi i da joj je cijena svaki put pala. U ovrsi to ne može ići daleko. Ovršni zakon u članku 102. kaže da se nekretnina na prvoj elektroničkoj dražbi ne može prodati ispod četiri petine utvrđene vrijednosti, a na drugoj ispod tri petine, i ako ni druga ne uspije, sud obustavlja ovrhu. Treće runde u istom ovršnom postupku nema, i podaci se s tim slažu: sve aktivne dražbe kuća na trećoj i četvrtoj rundi su stečajne, a od jeftinih kuća svih devet na prvoj rundi kreće s točno 80% utvrđene vrijednosti, a svih devet na drugoj sa 60%.

E sad, iz toga slijedi jednostavna računica. Da bi kuća na prvoj rundi krenula ispod 10.000 eura, sud ju je morao procijeniti na manje od 12.500 eura, a na drugoj na manje od otprilike 16.700. Jeftina kuća na FINA-i zato nije kuća s velikim popustom, nego kuća s niskom procjenom. Kod 19 takvih dražbi sa stvarnom cijenom, bez onih za jedan euro, medijan početne cijene je 4.728 eura, a medijan utvrđene vrijednosti 6.104 eura. Za usporedbu, medijan početne cijene svih aktivnih dražbi kuća je 45.200 eura.

Zašto su te procjene tako niske, iz samih podataka se ne vidi. Možda su to stare seoske kuće koje godinama nitko ne održava, možda male čestice, a možda jednostavno sela u kojima kuće ni inače ne vrijede puno. Iskreno, ne znam, jer FINA-in opis o stanju zgrade obično ne kaže ništa.

• 25 od 175 aktivnih dražbi kuća kreće ispod 10.000 € (14,3%); kod stanova 0 od 63
• u ovrsi prva dražba kreće od 80%, a druga od 60% utvrđene vrijednosti (Ovršni zakon, čl. 102.)
• 19 dražbi sa stvarnom cijenom: medijan početne 4.728 €, medijan utvrđene vrijednosti 6.104 €
• medijan početne cijene svih aktivnih dražbi kuća: 45.200 €

3. Što se zapravo prodaje

Naravno, 25 je tek prvi broj. Kad smo pročitali opis svakog od tih predmeta, u deset je pisalo da se prodaje suvlasnički dio, od polovice pa do jedne dvadesetine. Tko kupi takav udio, ne dobiva kuću, nego mjesto među suvlasnicima, s kojima se poslije mora dogovarati o korištenju ili diobi.

Šest dražbi kreće s početnom cijenom od jednog eura. To su stečajne dražbe na četvrtoj rundi, iz samo dva predmeta u Virovitičko-podravskoj županiji, i u pet od njih prodaje se udio. Jedan euro ipak ne znači jeftin ulaz, jer se jamčevina i tu računa od utvrđene vrijednosti, pa je za polovicu jedne kuće s početnom cijenom od jednog eura 3.500 eura. Rok za jamčevinu za svih šest je, uostalom, već prošao.

Dva su predmeta još neobičnija. U jednom zemljišna knjiga vodi kuću i dvorište, a u opisu piše da je to u naravi građevinsko i poljoprivredno zemljište. U drugom je napomena izravnija: na čestici se trenutno ne nalaze nikakvi objekti. Kuća u FINA-inu zapisu je, grubo rečeno, ono što piše u zemljišnoj knjizi, a ne nužno ono što stoji na terenu.

Kad se sve to oduzme, ostaje 13 dražbi u kojima opis ne spominje udio i ne kaže da kuće nema. Medijan njihove početne cijene je 4.296 eura, a utvrđene vrijednosti 5.370 eura, i u šest od njih uz kuću se prodaje i oranica, voćnjak, livada ili vrt. Što udio nije spomenut, još ne znači da je vlasništvo cijelo; to se vidi tek u zemljišnoknjižnom izvatku.

• suvlasnički udio: 10 od 25 dražbi
• početna cijena od 1 €: 6 dražbi, sve stečajne i na četvrtoj rundi, u pet se prodaje udio
• opis kaže da je u naravi zemljište ili da objekata nema: 2 dražbe
• bez spomena udjela: 13 dražbi, medijan početne cijene 4.296 €

SLJEDEĆI KORAK

Želiš prijeći s trenda na konkretne dražbe?

Otvori aktivne dražbe na Erbineu i usporedi lokacije, početne cijene i vrste nekretnina koje pratiš.

4. Gdje su: nijedna na obali

Jeftine kuće su sve u kontinentalnoj Hrvatskoj, uglavnom na sjeveru i istoku. Najviše ih je u Virovitičko-podravskoj, devet, ali šest od tih devet su stečajne dražbe za jedan euro. Među dražbama sa stvarnom cijenom prva je Bjelovarsko-bilogorska s pet, a Osječko-baranjska i Virovitičko-podravska imaju po tri.

U sedam jadranskih županija aktivno je 16 dražbi kuća i nijedna ne kreće ispod 10.000 eura. Medijan njihove početne cijene je 232.090 eura, dok je u ostatku zemlje 39.120. Tko traži jeftinu kuću blizu mora, na FINA-i je ovaj tjedan neće naći, barem ne ispod te granice.

5. Useljivost i ono što ne znamo

Za šest od 25 dražbi u napomeni piše da nekretnina nije slobodna od osoba i stvari, za jednu da sud nema saznanja o tome, a za jednu da se trenutno ne koristi. Za preostalih 17 ne piše ništa. To ne znači da su prazne, samo da u objavi nema podatka. Ako u kući netko živi, kupac s dražbe preuzima i to pitanje, a ono se u početnoj cijeni ne vidi.

Ne znamo ni u kakvom su stanju zgrade, jer opis prenosi zemljišnu knjigu, a ne izvid na terenu, ni hoće li itko dati ponudu na dražbama od jednog eura. Ako su procjene realne, niska cijena više govori o samoj kući nego o prilici koju su drugi propustili.

6. Što provjeriti prije jamčevine

Za nekoga tko ozbiljno gleda ovakve dražbe redoslijed je prilično jednostavan. Prvo pročitaj cijeli opis predmeta i potraži riječi „suvlasnički dio” i „u naravi”, jer one mijenjaju ono što zapravo kupuješ. Zatim izvadi zemljišnoknjižni izvadak i pogledaj tko su ostali suvlasnici i što je sve upisano. Onda provjeri piše li u objavi kad je razgledanje, i ako ikako možeš, kuću pogledaj uživo. Jamčevina je u svih 25 dražbi 10% utvrđene vrijednosti, kod ovih kuća uglavnom ispod tisuću eura, pa ju je lako uplatiti prije nego što se pročitaju papiri.

Od 25 jeftinih dražbi, za 11 se jamčevina još može uplatiti. Aktivne dražbe kuća s rokovima jamčevine i rundama stoje na Erbineovu pregledu kuća, koji se osvježava svaki dan, pa se ove brojke za tjedan dana mogu provjeriti iznova.

• u opisu traži „suvlasnički dio” i „u naravi”
• prije jamčevine izvadi zemljišnoknjižni izvadak
• početna cijena od 1 € ne znači jamčevinu od 1 €