Najamnine nisu porasle 40 posto u godinu dana: Eurostatov skok bio je jednokratni

1. Što Eurostat zapravo broji

Malo konteksta za one koji ne prate potrošačke indekse. Harmonizirani indeks potrošačkih cijena (HICP) prati cijene robe i usluga koje kućanstva stvarno plaćaju. Unutar njega kategorija CP041 bilježi stvarne isplate za najam stanovanja. To nisu oglasne cijene s Njuškala i nisu cijene novih turističkih termina. Indeks gleda ono što najmoprimci plaćaju, uključujući i one oblike najma koji ulaze u uzorak nacionalne statistike, a iz HICP-a su isključene tzv. imputirane najamnine vlasnika koji žive u vlastitom stanu.

Godišnja stopa za neki mjesec uspoređuje razinu indeksa s istim mjesecom lani. Mjesečna stopa uspoređuje ga s prethodnim mjesecom. Kad razina jednom skoči i ostane na novoj visini, godišnja stopa ostaje visoka punih dvanaest mjeseci, pa padne čim taj skok ispadne iz baze. To nije priča o tome da su najmovi svaki mjesec rasli po 40 posto.

2. Jednokratni skok i baza koja je istekla

U srpnju 2025. godišnja je stopa za Hrvatsku bila 2,0 posto. U kolovozu 2025. skočila je na 38,2 posto. Isti mjesec mjesečna je stopa bila 35,0 posto: indeks (baza 2025.=100) otišao je s 87,09 na 117,54. Nakon toga razina se nije vraćala. Do prosinca 2025. godišnja je stopa bila 34,6 posto, od siječnja do srpnja 2026. držala se između 38,7 i 40,8 posto, s vrhom u lipnju. U siječnju 2026. bio je još jedan manji mjesečni skok od 3,4 posto. U kolovozu 2026., točno godinu dana nakon velikog skoka, godišnja je stopa pala na 4,3 posto. U EU-27 godišnja je stopa cijelo to vrijeme bila oko 3 posto; u kolovozu 2026. 2,9 posto.

Grubo rečeno, naslovi o 40 posto opisuju razdoblje u kojem godišnja usporedba još vuče jednokratnu promjenu razine, a ne dvanaest mjeseci kontinuiranog rasta po istoj stopi. Podaci za rujan 2026. u ovom skupu još nisu objavljeni; zadnji mjesec u Eurostatovu API-ju na dan 14. 10. 2026. je kolovoz, uz ažuriranje skupa od 2. 10. 2026.

• VII 2025.: godišnja stopa HR 2,0 % → VIII 2025.: 38,2 % (mjesečno +35,0 %)
• XII 2025.: 34,6 %; I–VII 2026.: 38,7–40,8 % (vrh VI 2026.: 40,8 %)
• VIII 2026.: 4,3 % (EU27: 2,9 %)
• izvor: Eurostat prc_hicp_minr, CP041, RCH_A / RCH_M

3. Što mediji navode kao uzrok

Euronews Business od 12. 10. 2026., kojeg su prenosili i domaći portali, uz kvartalnu usporedbu od oko 40 posto navodi i objašnjenje koje je institucija što dostavlja podatke dala novinarima: da je nagli rast posljedica odluke lokalnih vlasti u Zagrebu o povećanju najamnina u kategoriji socijalnog najma. U istom tekstu profesor Gojko Bežovan spominje i porast broja ugovora o najmu prijavljenih Poreznoj upravi nakon poreza na prazne stanove. To su navodi iz medija, ne nešto što smo ovdje sami provjerili u primarnim tablicama Grada ili Porezne.

Možda je skok razine doista uglavnom administrativni. Možda je u uzorak ušlo više skupljih ugovora. Iskreno, ne znam udio svake od tih priča u samom indeksu, i iz javnog Eurostatova niza to se ne vidi. Važno je samo ne miješati uzrok koji mediji citiraju s onim što indeks pouzdano pokazuje: da je razina jednom skočila, da je godišnja stopa godinu dana ostala nategnuta, i da je u kolovozu 2026. pala kad je ta baza istekla.

SLJEDEĆI KORAK

Želiš prijeći s trenda na konkretne dražbe?

Otvori aktivne dražbe na Erbineu i usporedi lokacije, početne cijene i vrste nekretnina koje pratiš.

4. Što to znači kad računaš prinos na FINA stanu

Ako kupuješ stan na dražbi da ga iznajmiš, nacionalna godišnja stopa od 40 posto nije tvoja očekivana najamnina. Indeks miješa različite ugovore i različite režime, uključujući one koje najmoprimci plaćaju u socijalnom ili gradskom najmu, i ne govori ti koliko netko danas traži za slobodan stan u tvojoj ulici. Niti govori koliko ćeš dobiti za stan koji si upravo dosudio, a koji možda treba popravak, ima terete ili nije odmah useljiv.

Naravno, najamnine na otvorenom tržištu mogu rasti ili padati i bez ovog skoka u indeksu. Samo, taj rast treba tražiti u lokalnim oglasima i u stvarno sklopljenim ugovorima, ne u naslovu koji sažima godišnju stopu HICP-a. Ako to štima s tvojom računicom, 4,3 posto u kolovozu 2026. bliže je redu veličine EU-a nego 40 posto iz ovotjednih naslova, ali ni ta brojka nije cijena koju ćeš upisati u oglas.

5. Prije jamčevine

Prije nego uplatiš jamčevinu na FINA stanu koji planiraš iznajmljivati, procijeni najamninu iz usporedivih lokalnih najmova, ne iz nacionalnog indeksa. U isti obračun ubaci pričuvu, komunalije, porez na najam i rizik praznog mjeseca. Pogledaj je li riječ o prvoj ili drugoj rundi i što piše u zemljišnoknjižnom izvatku, jer prinos na papiru ne znači ništa ako stan ne možeš prevzeti ili iznajmiti.

Aktivne dražbe stanova, s rokovima jamčevine i rundama, stoje na Erbineovu pregledu stanova. Eurostatov niz za CP041 možeš sam otvoriti u pregledniku podataka; rujan 2026. u njemu još nije bio kad smo ovo pisali.

• indeks ≠ oglasna najamnina za novi ugovor
• uzrok skoka u medijima: navedeno kao zagrebački socijalni najam / više prijava Poreznoj — nije ovdje neovisno verificirano
• prije jamčevine: lokalna usporedba najma + troškovi, ne naslov od 40 %