Novi stanovi po 3.012 €/m² — što DZS brojke kažu za FINA dražbe

1. Ovo nije isti podatak kao indeks cijena stanova

Indeks cijena stambenih objekata prati sve transakcije koje Porezna dostavi DZS-u — nove i postojeće. Priopćenje GRAD-2026-4-1/1 gleda uži krug: nove stanove koje prodaju trgovačka društva i druge pravne osobe, plus POS. Zato ova brojka odgovara na drugo pitanje: koliko košta metar novogradnje u ugovorenim prodajama, a ne kako se kreće cijeli stambeni fond.

Za kupca na dražbi to je praktično. Većina FINA predmeta je postojeći fond, često s teretima i stanjem koje treba provjeriti. Ako znaš koliko tržište traži za novi metar, lakše vidiš je li početna cijena na ovršnoj prodaji stvarno “jeftina” ili samo izgleda tako uz stariju zgradu.

2. Ključne brojke iz DZS-a za H1 2026.

U prvom polugodištu 2026. prosječna cijena 1 m² novih stanova koje su prodavala trgovačka društva i druge pravne osobe, bez POS-a, iznosila je 3.012 eura. To je 4,4% više nego u drugom polugodištu 2025. i 8,9% više nego u prvom polugodištu 2025. Ukupna prosječna cijena svih praćenih novih stanova (uključujući POS) bila je 2.994 eura po m².

Zagreb i dalje stoji iznad ostatka zemlje. Bez POS-a prosjek u Zagrebu bio je 3.554 eura po m², u ostalim naseljima 2.766. POS je u tom razdoblju sudjelovao s tek 1,2% praćenih četvornih metara, uz prosjek 1.410 eura po m² — koristan orijentir, ali ne reprezentativan za tržišnu novogradnju.

• novi stanovi bez POS-a: 3.012 €/m² (+4,4% polugodišnje, +8,9% godišnje)
• ukupno s POS-om: 2.994 €/m²
• Zagreb bez POS-a: 3.554 €/m²; ostala naselja: 2.766 €/m²
• POS: 1.410 €/m² i samo 1,2% praćene površine
• u uzorku: 1.618 prodanih stanova / 107.541 m² korisne površine

3. Zašto je razmak novogradnje i dražbe važan

Kad novi metar u Zagrebu ide prema 3.500 eura, a postojeći stan na dražbi kreće niže, razlika nije automatski dobit. Dio te razlike plaćaš stanjem zgrade, energetskom učinkovitošću, parkiranjem, dokumentima i rizikom posjeda. Dio je stvarni popust jer ovršni kanal mora biti jasan s početnom cijenom i pravilima spuštanja.

Zato DZS-ove brojke o novogradnji ne treba čitati kao jamstvo da je svaka dražba “jeftinija od tržišta”. Treba ih čitati kao gornji orijentir: ako početna cijena na FINA objavi i lokalna usporedba postojećeg fonda stoje znatno ispod novog metra, ima smisla otvoriti dokumente i računicu. Ako ne, trend novogradnje ti ne pomaže.

SLJEDEĆI KORAK

Želiš prijeći s trenda na konkretne dražbe?

Otvori aktivne dražbe na Erbineu i usporedi lokacije, početne cijene i vrste nekretnina koje pratiš.

4. Što kupac na FINA dražbi može napraviti s ovim brojkama

Najkorisniji korak je usporediti tri stvari: početnu cijenu predmeta, lokalne cijene sličnog postojećeg fonda i ovaj DZS orijentir za novogradnju. Ako predmet u Zagrebu kreće daleko ispod 3.500 €/m² novog metra, pitaj zašto — lokacija, stanje, tereti, udio, zauzetost. Ako odgovor drži, dražba može biti razumna. Ako ne, visoka novogradnja ti samo potvrđuje da je “jeftino” možda zapravo skupo nakon obnove.

I dalje vrijedi isto pravilo: odredi maksimalni iznos prije jamčevine. Statistika daje kontekst, ali ne zamjenjuje elaborat, zemljišne knjige ni pravila konkretne e-Dražbe.

• novogradnja je orijentir, ne zamjena za lokalnu usporedbu postojećeg fonda
• POS cijene ne koristi kao tržišni benchmark — udio je premali
• na likvidnijim lokacijama konkurencija na dražbi može brzo pojesti papirnati popust

5. Praktičan sljedeći korak

Nakon ove objave otvori aktivne stanove na dražbi i usporedi početne cijene po m² s lokacijama koje stvarno pratiš. Posebno u Zagrebu vrijedi hladno staviti novi metar od 3.554 eura uz stariji fond i trošak eventualne obnove.

Za službene brojke koristi DZS-ovo priopćenje GRAD-2026-4-1/1. Za prijavu i nadmetanje uvijek vrijede dokumenti konkretnog predmeta i pravila FINA e-Dražbe.

• otvori aktivne objave stanova i usporedi €/m² s lokalnim orijentirom
• prije jamčevine pročitaj vodič o postupku i ponovljenim dražbama
• statistika je filter, odluka je na razini predmeta