Stanovi na FINA dražbama često dosegnu procjenu, kuće većinom ostanu bez ponude

1. Tri cijene za istu nekretninu

Malo konteksta za one koji ne prate dražbe. Kad se stan prodaje preko oglasnika, cijenu određuje prodavatelj, i ona je više želja nego činjenica, a razlika do cijene iz kupoprodajnog ugovora upravo je ono o čemu govori HNB. Na FINA-i stvari idu obrnutim redom. Sud prvo utvrdi vrijednost nekretnine, a početna cijena se iz nje izračuna: u ovrsi je na prvoj elektroničkoj dražbi najmanje četiri petine utvrđene vrijednosti, a na drugoj najmanje tri petine, kako propisuje članak 102. Ovršnog zakona. Kad nadmetanje završi, FINA objavi postignutu cijenu, odnosno najvišu valjanu ponudu, ili nulu ako ponude nije bilo.

E sad, postignuta cijena još nije kupoprodaja. Sud mora donijeti rješenje o dosudi, a kupac platiti kupovninu, i to traje. Od 62 stana s ponudom, prema javnim podacima e-Predmeta, dosuda je dosad donesena za 39, za 20 se još čeka, a u jednom je postupak obustavljen. Zato HNB-ovu brojku ne treba uspoređivati s ovima jedan na jedan: tamo se oglas uspoređuje s ugovorom, a ovdje ponuda s procjenom suda. Objavljeni dokument HNB-a s tih 25 do 30 posto nismo pronašli, pa je uzimamo kao ono što jest, procjenu koju je HNB dao novinarima.

2. Kako smo brojali

Erbine od kraja lipnja svaki dan bilježi FINA-ine završene dražbe. Uzeli smo sve dražbe nekretnina kojima je nadmetanje završilo od 1. srpnja do 8. listopada 2026., svaku jednom, i za svaku usporedili postignutu cijenu s utvrđenom vrijednošću iz iste objave. Vrsta nekretnine je ona koju je Erbine prepoznao iz opisa, a 52 dražbe vrstu nemaju. Za starije mjesece podaci postoje, ali su nepotpuni i u njima je previše dražbi s ponudom, pa ih ne koristimo.

Uz to, za 85 od 913 dražbi koje su po rasporedu trebale završiti u tom razdoblju nemamo zapis o završetku. Možda su povučene prije kraja, to nismo provjeravali. Bez njih ostaje 828.

3. Stanovi: konkurencija vraća cijenu prema procjeni

Kod stanova je od 84 dražbe ponudu dobilo 62, gotovo tri od četiri. Zanimljivije je što se događalo nakon prve ponude: samo u deset dražbi cijena je ostala na početnoj, a u 52 je otišla iznad nje. U 33 dražbe najviša ponuda dosegnula je utvrđenu vrijednost ili ju je prešla, što je više od polovice stanova koji su ponudu uopće dobili, a medijan najviše ponude bio je 102,5% utvrđene vrijednosti. Grubo rečeno, tko računa da će stan na prvoj dražbi kupiti za 80% procjene, u otprilike pola slučajeva naići će na nekoga tko je spreman platiti punu procjenu ili više.

Razlika između obale i kontinenta pritom je velika, i ne ide u smjeru koji bi većina očekivala. U sedam jadranskih županija završile su 42 dražbe stanova, ponudu ih je dobilo 26, a samo u osam ponuda je dosegnula procjenu. U ostatku zemlje također su 42 dražbe, ali s ponudom ih je 36, od toga 25 na procjeni ili iznad nje. Medijan ponude na obali bio je 86,6% utvrđene vrijednosti, a na kontinentu 110,5%. Sam Grad Zagreb imao je 20 dražbi stanova, 16 s ponudom, i u 11 je ponuda dosegnula procjenu.

Zašto je tako, iz ovih podataka ne vidim. Medijan utvrđene vrijednosti stanova na obali je 158.500 eura, a na kontinentu 102.195 eura, pa je možda krug kupaca koji mogu toliko platiti jednostavno uži. Možda su i procjene na moru bliže onome što tržište ionako plaća. Iskreno, ne znam, a 42 dražbe sa svake strane premalo su da bi se išta tvrdilo sa sigurnošću.

• stanovi: ponudu je dobilo 62 od 84 dražbe (73,8%)
• u 52 cijena je otišla iznad početne, u 33 do utvrđene vrijednosti ili iznad nje
• medijan najviše ponude: 102,5% utvrđene vrijednosti
• obala: 26 od 42 s ponudom, medijan 86,6%; kontinent: 36 od 42, medijan 110,5%

SLJEDEĆI KORAK

Želiš prijeći s trenda na konkretne dražbe?

Otvori aktivne dražbe na Erbineu i usporedi lokacije, početne cijene i vrste nekretnina koje pratiš.

4. Kuće i zemljišta: najčešće po početnoj, ili nikako

Kod kuća je slika obrnuta. Od 223 dražbe kuća 134 su završile bez ijedne ponude, dakle šest od deset. Od 89 koje su ponudu dobile, u 38 se stalo na početnoj cijeni, a utvrđenu vrijednost dosegnule su 22. Medijan ponude je točno 80% utvrđene vrijednosti, što je početna cijena prve dražbe. Zemljišta izgledaju slično: od 402 dražbe ponudu je dobilo 193, a medijan je opet 80%. Poslovni prostori dobili su ponudu u 36 od 53 dražbe, uz medijan od 75%.

Kod jeftinih kuća, o kojima smo pisali prošli tjedan, vidjeli smo dio razloga: u deset od 25 prodavao se samo suvlasnički udio, za šest je u napomeni pisalo da nisu slobodne od osoba i stvari, a o stanju zgrade objava gotovo nikad ništa ne kaže. Vrijedi li to i za skuplje kuće, iz ovih se brojki ne može reći.

• kuće: 134 od 223 dražbe bez ponude; medijan ponude 80% utvrđene vrijednosti
• zemljišta: ponudu je dobilo 193 od 402; medijan 80%
• poslovni prostori: ponudu je dobilo 36 od 53; medijan 75%

5. Prva ili druga dražba

Naravno, odmah se nameće pitanje isplati li se čekati drugu dražbu, na kojoj je početna cijena 60% procjene. Od 486 dražbi na prvoj rundi ponudu je dobilo 257, nešto više od polovice, uz medijan od 92,7% utvrđene vrijednosti. Na drugoj rundi bilo je 305 dražbi, ponudu je dobilo 136, medijan je bio točno 60%, a procjenu je dosegnulo samo 11. To ima smisla, jer na drugu rundu dolazi ono što na prvoj nitko nije htio.

Za stan koji te stvarno zanima čekanje je ipak rizik. Od 71 stana na prvoj dražbi ponudu je dobilo 55, pa većina njih drugu rundu neće ni dočekati.

6. Što provjeriti prije jamčevine

Za nekoga tko gleda stan na FINA-i, praktični zaključak je da početnu cijenu ne treba čitati kao cijenu kupnje. Prije uplate jamčevine odluči koliko si najviše spreman platiti, i neka ta brojka dođe iz tvoje procjene stana, a ne iz početne cijene. Pogledaj je li riječ o prvoj ili drugoj rundi, i ako je druga, pokušaj saznati zašto prva nije uspjela. Kod kuća i zemljišta veća je šansa da prođeš po početnoj, ali i veća da u opisu ima nešto zbog čega drugi nisu htjeli ponuditi, pa su zemljišnoknjižni izvadak i razgledanje tu još važniji.

Aktivne dražbe stanova, s rundama i rokovima jamčevine, stoje na Erbineovu pregledu stanova, a ishodi završenih dražbi svaki tjedan izlaze u Erbineovu tjednom pregledu, pa se ova usporedba za mjesec-dva može ponoviti s više podataka.

• kod stanova s ponudom početna cijena ostala je i završna u samo 10 od 62 dražbe
• gornju granicu odredi prije jamčevine, iz vlastite procjene
• kod kuća i zemljišta prvo izvadak i razgledanje