Stambeni krediti: kamata stoji na 2,91%, a lanjski val iskrivljuje usporedbe

1. Što HNB zapravo broji

Malo konteksta za one koji ne prate bankovnu statistiku: HNB svaki mjesec osvježi tablicu G2, u kojoj su prosječne kamatne stope i iznosi novih kredita kućanstvima. Kamata je vagani prosjek, pa veliki ugovor povuče prosjek jače od malog, a iznos je zbroj svega što su banke u tom mjesecu ugovorile. Podaci za kolovoz stigli su 30. rujna, s uobičajenih mjesec dana odmaka.

Jedna se stvar lako previdi. U „nove poslove” HNB ne ubraja samo kredite za kupnju, nego i postojeće ugovore kojima su uvjeti nanovo definirani — dakle i refinanciranja. Kad kamate padaju i ljudi mijenjaju skuplji kredit jeftinijim, iznos novih poslova naraste i bez ijednog dodatno prodanog stana. Tablica te dvije stvari ne razdvaja, i to treba imati u glavi kroz sve brojke niže.

2. Kamata: 2,91%, drugi mjesec zaredom

E sad, prosječna nominalna kamata na nove stambene kredite u kolovozu 2026. iznosi 2,91%, kao i u srpnju, a u lipnju je bila 2,90%. Najviše je u zadnjih godinu dana dosegnula 3,04%, u prosincu 2025. i ponovno u veljači 2026., pa je od tada spuštena za 0,13 postotnih bodova. Naspram kolovoza 2025., kad je stajala na 2,98%, razlika je sedam stotinki. Efektivna stopa, u koju ulaze i troškovi kredita, u kolovozu je 3,28%.

Grubo rečeno, cijena kredita se u 2026. nije bitno pomaknula. Veliki pomak dogodio se ranije: u siječnju 2025. prosjek je bio 3,60%, a već u travnju iste godine 2,91%. Otad se drži u uskom pojasu, od 2,90 do 3,04 posto. Većina novih stambenih kredita pritom ide s fiksnom kamatom — u kolovozu 85,4% ugovorenog iznosa.

3. Proljeće 2025. kao baza koja kvari usporedbe

Naravno, kad kamata od siječnja do travnja padne za gotovo 0,7 postotnih bodova, krediti krenu. Ali proljeće 2025. bilo je ekstremno i po HNB-ovim mjerilima. U travnju je ugovoreno 584,7 milijuna eura novih stambenih kredita, u svibnju 651,1 milijun, a u lipnju 832,7 milijuna, što je najveći mjesečni iznos u cijeloj seriji koja počinje u prosincu 2011. Drugo tromjesečje 2025. zbrojeno je stalo na 2,07 milijardi.

Od 1. srpnja 2025. vrijede HNB-ova ograničenja kriterija kreditiranja: rata stambenog kredita smije biti najviše 45% dohotka, kredit najviše 90% vrijednosti nekretnine u zalogu, a rok otplate do 30 godina, s tim da banke svako tromjesečje do 20% kredita smiju odobriti mimo tih granica. HNB je unaprijed procijenio da se to ne bi trebalo znatnije odraziti na stambeno kreditiranje. Koliko je ljudi ipak požurilo potpisati prije srpnja, a koliko je val bio samo niža kamata plus refinanciranja — iskreno, ne znam, a tablica to ne kaže.

Ono što tablica kaže jest kako izgleda poslije. Od srpnja 2025. do kolovoza 2026. svaki je mjesec između 251,6 i 370,5 milijuna eura. Srpanj 2026. je sa 370,5 milijuna najjači mjesec od lipnja 2025., a srpanj i kolovoz zajedno, 658,6 milijuna, za 14,6% su iznad istih mjeseci lani. Drugo tromjesečje 2026. sa 986,3 milijuna jest 52,3% ispod drugog tromjesečja 2025., ali s druge strane te usporedbe stoji rekordno tromjesečje, pa ona više govori o lani nego o danas. Od siječnja do kolovoza 2026. ugovoreno je 2,53 milijarde, 30,3% manje nego lani, ali 59,5% više nego u istih osam mjeseci 2024.

• kamata na nove stambene kredite: 2,91% u srpnju i kolovozu 2026. (kolovoz 2025.: 2,98%)
• drugo tromjesečje 2026.: 986,3 mil. €, naspram 2.068,6 mil. € godinu ranije (−52,3%)
• lipanj 2025.: 832,7 mil. €, najveći mjesec u seriji od prosinca 2011.
• srpanj i kolovoz 2026.: 658,6 mil. €, +14,6% međugodišnje
• siječanj–kolovoz 2026.: 2.529,4 mil. € (−30,3% naspram 2025., +59,5% naspram 2024.)

SLJEDEĆI KORAK

Želiš prijeći s trenda na konkretne dražbe?

Otvori aktivne dražbe na Erbineu i usporedi lokacije, početne cijene i vrste nekretnina koje pratiš.

4. Što to znači za DZS-ov pad prometa

U članku o indeksu cijena za drugo tromjesečje istaknuli smo da je broj prodanih stambenih objekata 33,3% niži nego godinu ranije, prema privremenim DZS-ovim podacima. Ako se dobar dio tih kupnji financirao kreditom, dio pada mogao bi biti ista lanjska baza, a ne samo hlađenje tržišta.

Samo, brojke se ne poklapaju jedan na jedan. U prvom tromjesečju 2026. novi stambeni krediti bili su tek 10,3% ispod lanjskog prvog tromjesečja, dok je DZS za isto razdoblje izmjerio 42,2% manje prodaja. Možda je razlika u refinanciranjima, možda u kupcima koji plaćaju gotovinom, a možda i u samim podacima, koje DZS za drugo tromjesečje označava privremenima zbog promjena u dostavi iz Porezne. Ako to štima, godišnji pad prometa i dalje postoji, samo je dio njega lanjska baza.

5. Što od toga vrijedi za FINA kupca

Za nekoga tko gleda FINA dražbe tu su dvije praktične stvari. Prva je cijena novca: ove se godine praktički ne miče, pa ako na dražbama primijetiš promjenu u ritmu nadmetanja ili u tome koliko predmeta ode u sljedeći krug, teško je to svaliti na kamate. Druga je financiranje. Ako dražbu planiraš platiti kreditom, za tebe vrijede ista pravila o udjelu rate u dohotku i omjeru kredita i vrijednosti kao za svakog kupca, a rok za uplatu kupovnine određuje sud, ne banka. Jamčevina od najmanje 10% utvrđene vrijednosti nije mjesto na kojem želiš otkriti da kredit kasni.

Zato razgovor s bankom ide prije uplate jamčevine, a ne nakon pobjede: koliki iznos realno dobivaš, kako će banka procijeniti baš tu nekretninu i stigne li isplata u rok koji odredi sud. A kad ti treba osjećaj za stvarnu ponudu umjesto tromjesečnih prosjeka, otvori tjedni pregled i završene rezultate na Erbineu za županije koje pratiš. Sljedeći HNB-ov podatak, za rujan, dolazi 30. listopada.

• kamata nije ono što se u 2026. promijenilo — ne pripisuj joj promjene na dražbama
• ako ideš na kredit, s bankom razgovaraj prije jamčevine
• rok za kupovninu određuje sud; provjeri ga u dokumentima konkretnog predmeta