Kako kupiti nekretninu na javnom natječaju grada, općine ili države

1. Tko prodaje i po kojem pravilu

Gradovi, općine i županije svoju nekretninu smiju otuđiti samo na temelju javnog natječaja i uz naknadu po tržišnoj cijeni, ako zakon ne kaže drukčije. To propisuje članak 391. stavak 1. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96. i izmjene, zadnja NN 94/17), a stavak 5. istog članka kaže da je posao sklopljen protivno tome ništetan. Prema stavku 3. zemljište se bez natječaja može prodati, na primjer, osobi kojoj je dio tog zemljišta potreban za građevnu česticu, ako taj dio nije veći od 20 % površine čestice.

Tko u jedinici odlučuje, uređuje članak 48. Zakona o lokalnoj i područnoj (regionalnoj) samoupravi (NN 33/01. i izmjene, zadnja NN 144/20). Načelnik, gradonačelnik ili župan odlučuje o otuđenju nekretnine do vrijednosti od 0,5 % prihoda bez primitaka iz prethodne godine, uz najniži i najviši iznos koje zakon propisuje, a o većim iznosima odlučuje predstavničko tijelo: općinsko ili gradsko vijeće odnosno županijska skupština. Prodaja mora biti planirana u proračunu. Sve ostalo, od visine jamčevine do roka plaćanja, svaka jedinica uređuje vlastitom odlukom o upravljanju i raspolaganju nekretninama, a objava se na tu odluku poziva.

Nekretninama Republike Hrvatske upravlja se po Zakonu o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske (NN 155/23), na snazi od 30. 12. 2023. Neizgrađeno građevinsko zemljište i građevine sa zemljištem na svom području prodaju županije, gradovi sjedišta županija i veliki gradovi (članak 13.), stanove i poslovne prostore društvo Državne nekretnine d.o.o. (članak 14.), i jedni i drugi do procijenjene vrijednosti od 1.000.000 €. Iznad toga postupak nastavlja Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, koje prodaje i sve ostalo, a o najskupljim prodajama odlučuje Vlada. Postupak prije sklapanja ugovora propisuje Uredba o postupcima koji prethode sklapanju pravnih poslova raspolaganja nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske u svrhu prodaje, razvrgnuća suvlasničke zajednice, zamjene, davanja u zakup ili najam te stjecanja nekretnina i drugih stvarnih prava u korist Republike Hrvatske (NN 64/2025), na snazi od 12. 4. 2025. Ona traži objavu u dnevnom listu, na stranici prodavatelja, na stranici Ministarstva i na stranici Hrvatske gospodarske komore (članak 13.).

• grad, općina, županija: Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, čl. 391., i vlastita odluka o nekretninama
• tko odlučuje u gradu ili općini: Zakon o lokalnoj i područnoj (regionalnoj) samoupravi, čl. 48.
• država: Zakon NN 155/23, čl. 13., 14. i 24., i Uredba NN 64/2025

2. Pisana ponuda ili javno nadmetanje

Članak 24. Zakona NN 155/23 i članak 13. Uredbe razlikuju dva oblika natječaja. Kod javnog prikupljanja ponuda šalješ jednu pisanu ponudu u zatvorenoj omotnici, a ponude se otvaraju javno, na dan i sat iz objave. Kod javnog nadmetanja prijaviš se unaprijed, a cijenu podižeš na usmenoj dražbi u prostorijama prodavatelja ili na elektroničkoj dražbi. Uredba predviđa i elektroničke ponude putem državnog sustava IRN, ali u većini objava koje Erbine čita ponude se i dalje predaju u omotnici.

Za državne nekretnine Uredba propisuje i formu. Ponuda mora biti numerirana, prošivena jamstvenikom i predana u omotnici s oznakom „PONUDA ZA KUPNJU NEKRETNINE – NE OTVARATI”, a ponuda uvezana spiralom ne vrijedi (članci 14. i 20.). Otvaranje ponuda i usmena dražba javni su (članak 18.). Na usmenoj dražbi korak je 2 % početne cijene, a dražba se održava i kad dođe samo jedan ponuditelj (članak 23.).

Gradovi i općine pravila postavljaju sami. U natječajima koje je Erbine pročitao korak na usmenoj dražbi bio je i 10 % početne cijene, a u jednom natječaju pisana ponuda morala je biti barem 1.000 € viša od početne. Oznaku omotnice, adresu i način predaje zato prepiši iz objave.

• pisane ponude: jedna ponuda, zatvorena omotnica, javno otvaranje
• usmena dražba: prijava i jamčevina unaprijed, nadmetanje uživo
• oblik ponude, oznaka omotnice i način predaje: točno kako piše u objavi

3. Početna cijena i najviša ponuda

Početna cijena državne nekretnine u prvom krugu ne smije biti niža od tržišne vrijednosti koju je procijenila ovlaštena osoba (Zakon NN 155/23, članak 22. stavak 5.), a procjena ne smije biti starija od godine dana (Uredba, članak 9.). Ako u prvom krugu ne stigne nijedna ponuda, cijena se u ponovljenom postupku može sniziti, a nakon drugog neuspješnog ponavljanja nekretnina se mora ponovno procijeniti. Za gradove i općine zakon traži tržišnu cijenu (Zakon o vlasništvu, članak 391.), a kako se ona utvrđuje, uređuje lokalna odluka. Objava ponekad navodi i tko je procjenu izradio.

Kod državnih nekretnina najpovoljniji je ponuditelj koji ponudi najvišu cijenu, a ona mora biti viša od početne (Uredba, članak 28.). Zato ponuda jednaka početnoj cijeni ne prolazi. Ako dvije najviše ponude glase na isti iznos, oba ponuditelja u pet dana od primitka poziva šalju novu ponudu (članak 14.). Ponuda za državnu nekretninu vrijedi 90 dana od otvaranja (članak 16.).

U gradskim i općinskim natječajima pravila se razlikuju. Neki dopuštaju ponudu jednaku početnoj cijeni, neki za izjednačene ponude traže novu ponudu u tri ili pet dana, a neki takvo pravilo uopće nemaju. Ako iz objave nije jasno, pitaj prodavatelja prije roka i odgovor sačuvaj.

4. Jamčevina

Za državne nekretnine Uredba (članak 27.) određuje jamčevinu od 10 % početne cijene do 1.000.000 €, 5 % iznad 1.000.000 do 15.000.000 € i 2 % iznad toga. Uplatiti je mora sam ponuditelj, s vlastitim OIB-om u pozivu na broj, a valjana je samo ako je na računu prodavatelja vidljiva najkasnije zadnjeg dana roka za ponude odnosno prijave. Ostalim ponuditeljima vraća se bez kamata, u roku koji mora pisati u objavi. Najpovoljnijem ponuditelju vraća se tek kad plati cijelu cijenu, pa se u cijenu ne uračunava.

Jamčevinu gubiš ako kao najpovoljniji ponuditelj odustaneš od ponude ili ugovora ili ne platiš cijenu u roku, a kod dražbe i ako se prijaviš pa ne sudjeluješ (članak 27. stavak 6.). Prodavatelj s druge strane može odustati od prodaje sve do potpisa ugovora, a tada ti jamčevinu vraća bez kamata (članak 29.).

Gradovi i općine iznos i pravila određuju sami. U natječajima koje je Erbine pročitao jamčevina je najčešće 10 % početne cijene i uračunava se u cijenu, ali ima i iznimaka: jedan grad za stan traži 30 %, a drugi umjesto uplate prima bankovnu garanciju.

• iznos, račun i poziv na broj: prepiši iz objave
• uplata mora biti vidljiva na računu do isteka roka, ne samo poslana
• uračunava li se jamčevina u cijenu i kada se vraća

5. Rokovi, dokumenti i tko smije kupiti

Za državne nekretnine rok za pisane ponude i za prijave na dražbu je najmanje 30 dana od objave u dnevnom listu (Uredba, članci 14. i 15.). Ponuda se smatra predanom kad stigne u pisarnicu, a ne kad je poslana, pa preporučenu pošiljku šalji na vrijeme. Kod gradova i općina rok i pravilo o pošti određuje objava: negdje vrijedi dan predaje na poštu, negdje dan primitka. Neki natječaji rok zadaju u danima od objave u novinama, pa datum moraš izračunati sam.

Uz ponudu za državnu nekretninu Uredba (članak 16.) traži presliku osobne iskaznice ili putovnice, potvrdu Porezne uprave da nemaš porezni dug, ne stariju od 30 dana, dokaz o uplati jamčevine i dvije javnobilježnički ovjerene izjave. U prvoj prihvaćaš uvjete natječaja i obvezuješ se da ponuda vrijedi 90 dana, a u drugoj izjavljuješ da nemaš dugova s osnove korištenja državne imovine. Kupiti mogu državljani Hrvatske, država Europskoga gospodarskog prostora i Švicarske te država s kojima postoji uzajamnost, kao i pravne osobe sa sjedištem u tim državama (članak 14.).

Gradovi i općine krug kupaca katkad suze, na primjer na mlade obitelji ili na tvrtke iz određene djelatnosti, i traže potvrdu da nemaš dugova prema gradu. Popis dokumenata zato uvijek uzmi iz objave.

• rok za ponude i vrijedi li dan slanja ili dan primitka
• popis dokumenata i koje treba ovjeriti javni bilježnik
• tko smije sudjelovati

6. Pravo prvokupa i prava drugih

Ako je na državnoj nekretnini zabilježeno pravo prvokupa ili ga daje poseban zakon, prodavatelj njome smije raspolagati tek kad utvrdi da se ovlaštenici pravom neće koristiti (Uredba, članak 3. stavak 12.). Ako je pravo prvokupa upisano u zemljišnu knjigu, to mora pisati u objavi (članak 16. stavak 2.). Čest primjer je pojedinačno zaštićeno kulturno dobro: prema članku 79. Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara (NN 145/24, 151/25) vlasnik ga prije prodaje mora istodobno ponuditi gradu ili općini, županiji i državi. Prvenstvo imaju tim redom, a očitovati se moraju u 60 dana od primitka ponude.

Zakupnik poslovnog prostora države ili lokalne jedinice koji prostor koristi najmanje pet godina i uredno plaća može ga kupiti bez natječaja ako je prostor na javno objavljenom popisu za prodaju i zahtjev preda u 90 dana od objave popisa (Zakon o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora, NN 125/11, 64/15, 112/18, 123/24, članci 2. i 33.). To ne vrijedi za garaže. Za svaki poslovni prostor države ili lokalne jedinice, pa i garažu, cijena se plaća jednokratno, najkasnije 30 dana od sklapanja ugovora, a ugovor solemnizira javni bilježnik (članak 36.).

U objavi provjeri i je li nekretnina u zakupu ili je netko koristi te prodaje li se cijela nekretnina ili samo suvlasnički dio. Gradovi u natječaju katkad navode da je iseljenje korisnika obveza kupca.

• pravo prvokupa: u objavi i u zemljišnoj knjizi
• zakup, korisnici i posjed: tko je u nekretnini danas
• cijela nekretnina ili suvlasnički dio

7. Ugovor, plaćanje i upis vlasništva

Za državne nekretnine prodavatelj prije ugovora traži mišljenje državnog odvjetništva o valjanosti posla (Zakon NN 155/23, članak 23. stavak 5.), a ako je ono negativno, jamčevina se vraća (Uredba, članak 27. stavak 9.). Ugovor moraš potpisati i vratiti u 15 dana od dostave, inače prodavatelj više nije vezan odlukom o odabiru (Uredba, članak 10.). Cijenu plaćaš u 30 dana od sklapanja ugovora, a plaćanje u roku bitan je sastojak ugovora (članak 11.). Ispravu za upis vlasništva u zemljišnu knjigu dobivaš tek kad platiš cijelu cijenu.

Troškove upisa, javnog bilježnika, poreza i ostale troškove ugovora snosi kupac (Uredba, članak 11. stavak 5.), a uz to i troškove procjene i energetskog certifikata (članak 14.).

Za nekretnine gradova i općina rokove određuju lokalna odluka i objava. U natječajima koje je Erbine pročitao rok plaćanja bio je od 15 do 60 dana, a negdje se cijena plaća prije potpisa ugovora. Neki gradovi u ugovor upisuju i obvezu gradnje u zadanom roku, uz pravo grada da nekretninu otkupi natrag. Ako objava spominje obroke (za poslovni prostor nisu dopušteni), provjeri čime se osiguravaju i kada postaješ vlasnik.

• rok za potpis ugovora i za plaćanje
• kada dobivaš ispravu za upis u zemljišnu knjigu
• troškovi kupca: procjena, javni bilježnik, upis, porez

8. Porez na promet nekretnina od 3 %

Porez na promet nekretnina plaća stjecatelj, odnosno kupac (Zakon o porezu na promet nekretnina, NN 115/16, 106/18, članak 6.), po stopi od 3 % (članak 12.). Osnovica je u pravilu tržišna vrijednost nekretnine, ali kad se nekretnina kupuje na javnom natječaju ili od države ili lokalne jedinice, osnovica je ono što kupac plati (članak 9. stavak 6.). Porezna obveza nastaje sklapanjem ugovora (članak 16.). Javni bilježnik ovjereni ugovor u roku od 30 dana šalje Poreznoj upravi, a to se smatra prijavom prometa (članci 18. i 19.), nakon čega porez utvrđuje Porezna uprava.

Ako se na prodaju plaća PDV, porez na promet se ne plaća (članak 5. stavak 2.). U natječajima koje je Erbine pročitao PDV se ne spominje, a porez na promet je, kad se spominje, na teret kupca. Ako objava navodi PDV, provjeri je li uključen u početnu cijenu.

9. Po čemu se natječaj razlikuje od FINA dražbe

Na FINA e-Dražbi sud u ovrsi ili stečaju prodaje tuđu nekretninu, a na natječaju vlasnik prodaje svoju. Glavne razlike, prvo za natječaj pa za FINA dražbu:

• tko prodaje: država, grad, općina ili županija / sud preko FINA-e
• gdje je objava: stranica prodavatelja, za državne nekretnine i Ministarstvo i HGK / jedna e-Dražba za cijelu Hrvatsku
• kako se nudi: jedna pisana ponuda ili usmena dražba / elektroničko nadmetanje koje se produljuje za 10 minuta nakon svake nove najviše ponude u zadnjih 10 minuta
• početna cijena u prvom krugu: ne ispod procijenjene tržišne vrijednosti / prema zaključku o prodaji, a u ponovljenim krugovima niža
• jamčevina: za državne nekretnine 10 % početne cijene do 1.000.000 €, za gradske prema objavi / najmanje 10 % utvrđene vrijednosti
• tko odlučuje: načelnik, gradonačelnik, vijeće, županija, Državne nekretnine, Ministarstvo ili Vlada / sud rješenjem o dosudi
• nakon izbora: kupoprodajni ugovor, za državne nekretnine potpis u 15 i plaćanje u 30 dana / nema ugovora, kupovnina u roku iz zaključka o prodaji
• porez na promet 3 %: obveza nastaje ugovorom / obveza nastaje pravomoćnošću rješenja o dosudi

10. Što provjeriti prije ponude

Ovo nije pravni savjet. Pravila se razlikuju od prodavatelja do prodavatelja, pa je mjerodavna samo objava i odluka na koju se ona poziva. Prije uplate jamčevine prođi ovaj popis, a za sve nejasno pitaj prodavatelja pisanim putem, prije isteka roka.

• tko prodaje i na temelju koje odluke
• oblik natječaja: pisane ponude ili dražba, mjesto i vrijeme otvaranja
• rok za ponude ili prijave i vrijedi li dan slanja ili dan primitka
• iznos jamčevine, račun, poziv na broj i do kada mora biti na računu
• smije li ponuda biti jednaka početnoj cijeni i što vrijedi kod jednakih ponuda
• zemljišna knjiga: vlasništvo, tereti, zabilježbe, pravo prvokupa
• katastar i prostorni plan: površina, namjena, pristup s puta
• stanje i korisnici: termin razgledavanja, zakup, posjed, suvlasnički dio
• posebni uvjeti: obveza gradnje, pravo otkupa, ograničen krug kupaca
• rok za ugovor i plaćanje, uračunava li se jamčevina, troškovi kupca

Otvoreni javni natječaji države, gradova i općina, po županijama → (otvara se u novoj kartici)