Država, gradovi i općine na javnim natječajima prodaju 70 nekretnina: Erbine ih sada prikazuje na jednoj karti

1. Zašto je natječaje teško pronaći

Grad ili općina svoju nekretninu smije prodati samo javnim natječajem i po tržišnoj cijeni, osim kad zakon kaže drukčije. Tako piše u članku 391. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Taj zakon ne kaže gdje se natječaj objavljuje. Zakon o pravu na pristup informacijama traži objavu na stranici grada ili općine, a gdje još, na oglasnoj ploči ili u novinama, svaka jedinica odlučuje sama. Zajedničkog popisa nema.

Za nekretnine Republike Hrvatske pravila su stroža. Uredba iz travnja 2025. (NN 64/2025) traži objavu u dnevnom listu, na stranici tijela koje prodaje, na stranici Ministarstva i na stranici Hrvatske gospodarske komore. No državno zemljište ne prodaje samo Ministarstvo. Prema Zakonu o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske (NN 155/23) neizgrađeno građevinsko zemljište prodaju i županije, gradovi sjedišta županija i veliki gradovi, a stanove i poslovne prostore društvo Državne nekretnine, i jedni i drugi do procijenjene vrijednosti od 1.000.000 €. Na popisu su trenutačno državne čestice koje prodaje sedam takvih županija i gradova.

Kod državnih nekretnina rok za pisane ponude je najmanje 30 dana od objave u dnevnom listu. Kod gradova i općina rok određuje njihova odluka i zna biti kratak. Neke objave rok računaju u danima od objave u novinama; tada ga Erbine izračuna i ispred datuma napiše „oko”.

Za svaku nekretninu Erbine bilježi prodavatelja, mjesto, površinu i početnu cijenu kad ih objava navodi, rok za ponude i poveznicu na službenu objavu. Natječaj Državnih nekretnina rastavljen je na 25 redaka, svaki s adresom i cijenom. Natječaj grada ili općine u početku je bio jedan redak i kad nudi više nekretnina (Vinkovci ih nude 13, Vrbovec šest), pa ih je zapravo bilo više od 70. Od 20. 10. u 13 sati Erbine i takve natječaje rastavlja na pojedine nekretnine kad ih objava navodi popisom, pa je na popisu 93 nekretnine u 34 natječaja. Otvoreni natječaji ulaze i u tjedni e-mail s besplatnim dojavama za županije i vrste nekretnina koje pratiš.

2. Što je na natječajima sada: najviše zemljišta

Od 70 nekretnina zemljišta je 38. Vlastite nekretnine trenutačno prodaje 19 gradova i općina, među njima Općina Barban i Grad Drniš. Društvo Državne nekretnine nudi 25 nekretnina u jednom natječaju, a sedam županija i gradova još 20 državnih nekretnina u osam natječaja.

Otvorenih natječaja ima u 17 od 21 županije. Najviše nekretnina je u Brodsko-posavskoj županiji, 18: država ondje prodaje sedam čestica i jednu kuću, a Državne nekretnine deset garaža u podrumu jedne zgrade u Slavonskom Brodu. Slijede Grad Zagreb sa 14 i Primorsko-goranska županija sa 9 nekretnina. Erbine je početnu cijenu iz objave pročitao za 56 od 70 nekretnina; za ostale piše „početna cijena u objavi”.

• zemljišta: 38
• stanovi: 14, od toga 12 u Zagrebu
• garaže: 12
• kuće i građevine sa zemljištem: 4
• poslovni prostor: 1, ostalo: 1

3. Cijene za 56 nekretnina: od 633 € do 217.000 €

Od 56 nekretnina kojima je Erbine pročitao cijenu najniža početna cijena je 633 €, za državnu česticu od 19 m² u Čakovcu, koju prodaje Grad Čakovec. Među njima je najniža cijena po kvadratu kod čestice od 449,58 m² u Gromačniku u Brodsko-posavskoj županiji: 1.160 €, odnosno 2,58 € po m² (početna cijena podijeljena s površinom iz objave). Najskuplji su neizgrađeno građevinsko zemljište od 1.381 m² u poduzetničkoj zoni „IT park” u Osijeku za 217.000 € i državna čestica od 732 m² u Malinskoj na Krku za 202.000 €.

Neki natječaji uvjetima sužavaju krug kupaca. Osijek česticu u IT parku prodaje samo tvrtkama i obrtnicima iz IT djelatnosti, uz obvezu da u 48 mjeseci izgrade zgradu, inače je grad može otkupiti po prodajnoj cijeni. Slatina dvije građevinske čestice od oko 600 m² nudi po 4.730 €, ali samo mladim obiteljima iz Slatine koje još nemaju nekretninu za stanovanje.

Stanovi su mali. Državne nekretnine u Zagrebu prodaju 12 stanova od 15,10 do 40,25 m², s početnim cijenama od 25.500 € do 119.000 €. Većina je u podrumu ili suterenu, a objava za većinu navodi loše ili derutno stanje. Najjeftiniji stan na popisu je onaj od 33,12 m² u Čakovcu, za 8.680,61 €, a objava navodi i zašto: nema zaseban ulaz, nego se u njega ulazi kroz susjedni stan.

SLJEDEĆI KORAK

Želiš prijeći s trenda na konkretne dražbe?

Otvori aktivne dražbe na Erbineu i usporedi lokacije, početne cijene i vrste nekretnina koje pratiš.

4. Natječaj nije FINA dražba

Na FINA dražbi sud prodaje tuđu nekretninu u ovrsi ili stečaju, a o kupcu odlučuje rješenjem o dosudi. Na natječaju prodaje vlasnik, država ili lokalna jedinica, preko svojeg tijela, i s izabranim ponuditeljem sklapa kupoprodajni ugovor.

Kod javnog prikupljanja ponuda daješ jednu ponudu u zatvorenoj omotnici i ne vidiš tuđe dok se ne otvore. Kod državnih nekretnina ponuda mora biti viša od početne cijene, pa ponuda jednaka početnoj ne prolazi. Dio natječaja ide usmenom dražbom: Brodsko-posavska županija državne čestice nudi uz korak od 2 % početne cijene, a Grad Vinkovci uz korak od najmanje 10 %. Jamčevina je obično 10 % početne cijene, ali Čakovec za stan traži 30 %. Država jamčevinu ne uračunava u cijenu, nego je pobjedniku vraća tek kad plati cijelu cijenu, a gradovi je u natječajima koje je Erbine pročitao uglavnom uračunavaju.

Razlikuje se i ono što slijedi nakon odabira. Kod državnih nekretnina prodavatelj prije ugovora traži mišljenje državnog odvjetništva, ugovor potpisuješ u 15 dana od dostave, a cijenu plaćaš u 30 dana od sklapanja ugovora. Ispravu za upis vlasništva dobivaš tek kad platiš cijelu cijenu. Gradovi i općine rokove postavljaju sami: u natječajima koje je Erbine pročitao rok plaćanja kreće se od 15 do 60 dana. Na FINA dražbi ugovora nema; kupovninu plaćaš u roku iz zaključka o prodaji, nakon rješenja o dosudi.

Porez na promet nekretnina od 3 % plaća kupac i na natječaju i na FINA dražbi, osim kad se na prodaju plaća PDV. Razlika je u trenutku: kod natječaja porezna obveza nastaje sklapanjem ugovora, a kod dražbe kad rješenje o dosudi postane pravomoćno.

5. Prije jamčevine

Otvorene natječaje nađeš na erbine.com/natjecaji, po županijama i na karti zajedno s FINA dražbama. Uz svaki stoje rok za ponude, početna cijena kad je objavljena i poveznica na službenu objavu. Erbine izvore provjerava jednom dnevno, ali vrijedi samo ono što piše u objavi tijela koje prodaje: iznos i račun za jamčevinu, rok i način predaje, popis dokumenata.

Za državne nekretnine ponuda mora biti numerirana, prošivena jamstvenikom i predana u zatvorenoj omotnici s oznakom „ne otvarati”, a ponuda uvezana spiralom ne vrijedi. Sve se prodaje u stanju „viđeno – kupljeno”, pa nekretninu razgledaj u terminu iz objave i prije uplate provjeri zemljišnu knjigu i prostorni plan. Tko pobijedi pa odustane od ugovora ili ne plati na vrijeme, ostaje bez jamčevine.

• objava: rok, jamčevina, način predaje i rok plaćanja
• zemljišna knjiga, katastar i namjena u prostornom planu
• otvoreni natječaji po županijama: erbine.com/natjecaji