Porez na promet na FINA dražbi: 3 posto od iznosa za koji ti je nekretnina dosuđena, a obveza nastaje tek kad je dosuda pravomoćna

1. Tko plaća i koliko

Porez plaća stjecatelj nekretnine (članak 6.), na dražbi dakle kupac kojem je sud dosudio nekretninu. Stopa je 3 posto (članak 12.) od izmjene zakona u NN 106/18, koja vrijedi od 1. siječnja 2019. Istu stopu i isti zakon navodi i Porezna uprava na svojoj stranici o porezu na promet. Među načine stjecanja zakon izričito ubraja i stjecanje na temelju odluke suda te stjecanje u stečaju (članak 4. stavak 1. točka 2.), pa FINA dražba u ovrsi i u stečaju potpada pod isti porez kao i obična kupoprodaja.

Novac od tog poreza pripada gradu ili općini na čijem je području nekretnina (članak 2.), a uplaćuješ ga prema uputi iz poreznog rješenja. Porez na promet nije isto što i porez na nekretnine, godišnji lokalni porez o čijim smo stopama pisali u rujnu. Porez na promet plaća se jednom, kad nekretninu stekneš.

• stopa: 3 % (članak 12., od 1. 1. 2019.)
• plaća: stjecatelj, na dražbi kupac (članak 6.)
• prihod: grad ili općina u kojoj je nekretnina (članak 2.)

2. Osnovica je ono što platiš, a ne procjena

Inače je osnovica tržišna vrijednost nekretnine (članak 9. stavak 1.). Kad je ugovorena cijena niža od tržišne, Porezna uprava smije vrijednost procijeniti sama, usporedbom sa sličnim nekretninama u istom kraju (stavci 4. i 5.). Kod javne prodaje, odnosno dražbe, i kod prodaje u stečaju koja se provodi po pravilima ovrhe na nekretnini to ne vrijedi. Stavak 6. istog članka kaže da se tada ukupnim iznosom naknade smatra sve što stjecatelj ili netko za njega da ili plati za nekretninu.

Za kupca na FINA dražbi to znači da procijenjena vrijednost iz zaključka o prodaji nije osnovica. Primjer: stan procijenjen na 80.000 eura dosuđen ti je u drugoj rundi za 48.000 eura. Porez je 3 posto od 48.000, dakle 1.440 eura, a ne 2.400 eura koliko bi bilo od procjene. U ukupan iznos naknade zakon ubraja i preuzete dugove bivšeg vlasnika i sve drugo što daš za nekretninu (stavak 3.). Ako zaključak o prodaji kaže da kupac uz cijenu preuzima i neku obvezu, računaj da i ona može ući u osnovicu.

3. Kada nastaje obveza i tko šalje prijavu

Kod kupoprodaje porezna obveza nastaje kad se sklopi ugovor (članak 16. stavak 1.). Kad se nekretnina stječe na temelju odluke suda, nastaje kad ta odluka postane pravomoćna (članak 16. stavak 2.). Na FINA dražbi ugovora nema. Nekretninu ti dodjeljuje sud rješenjem o dosudi, pa porezna obveza nastaje kad to rješenje postane pravomoćno, a ne na dan kad je završilo nadmetanje.

Prijavu prometa ne šalješ sam. Sud je dužan Poreznoj upravi dostaviti odluku kojom se mijenja vlasništvo, s OIB-om sudionika, najkasnije 15 dana nakon isteka mjeseca u kojem je odluka postala pravomoćna (članak 18. stavak 2.), a ta se dostava smatra prijavom prometa (članak 19.). Porezna uprava zatim donosi rješenje o porezu, a iznos moraš platiti u 15 dana od dana kad ti je rješenje dostavljeno (članak 26.).

Između nadmetanja i poreznog rješenja zato može proći više mjeseci, ovisno o tome kad sud donese rješenje o dosudi i kad ono postane pravomoćno. Novac za porez treba ti tek tada. Rok od 15 dana ipak je kratak ako se tek po primitku rješenja počneš dogovarati s bankom.

SLJEDEĆI KORAK

Želiš prijeći s trenda na konkretne dražbe?

Otvori aktivne dražbe na Erbineu i usporedi lokacije, početne cijene i vrste nekretnina koje pratiš.

4. Kad se porez na promet ne plaća

Prometom nekretnina ne smatra se stjecanje na koje se plaća PDV (članak 5. stavak 2.). Na dražbi se to može dogoditi kad se u stečaju ili ovrsi prodaje nekretnina tvrtke u sustavu PDV-a, a ta je prodaja oporeziva. Tada se umjesto poreza na promet plaća PDV, pa provjeri je li on uključen u početnu cijenu ili dolazi povrh nje. To bi trebalo pisati u zaključku o prodaji. Ako ne piše, pitaj sud prije uplate jamčevine.

Oslobođenja iz članka 13. uglavnom se ne odnose na kupca na dražbi. Ondje su država, županije, gradovi, općine i njihove ustanove, povrat oduzete imovine, nekadašnji nositelji stanarskog prava koji kupuju svoj stan i slični slučajevi. Oslobođenja za kupnju prve nekretnine nema. Imao ga je stari zakon, u člancima 11.a i 11.b, ali od 1. siječnja 2017. vrijedi zakon iz 2016. (članci 35. i 39.), a on takvo oslobođenje ne predviđa.

Kad na dražbi kupuješ suvlasnički udio, svaki je stjecatelj idealnog dijela obveznik za sebe (članak 6. stavak 3.), a osnovica je ono što si platio za udio. Ako suvlasnici kasnije razvrgnu suvlasništvo i svaki dobije svoj poseban dio iste nekretnine, na to se porez na promet ne plaća (članak 13. točka 8.).

5. Koliko je to u eurima

Računica ima jedan korak: kupovnina puta 0,03. Na 20.000 eura to je 600 eura, na 50.000 eura 1.500 eura, a na 100.000 eura 3.000 eura poreza. Ako je u ponovljenoj rundi kupovnina niža, niži je i porez, jer se računa od kupovnine, a ne od procjene.

Ako porez platiš, a nisi ga bio dužan platiti, ili platiš više nego što je trebalo, imaš pravo na povrat. Novac se vraća na tvoj zahtjev, u roku od 30 dana od dana kad ga podneseš (članak 28.). Uz porez na promet kupca čekaju i drugi troškovi, poput upisa vlasništva u zemljišnu knjigu, o kojima ovaj zakon ne govori, pa ih provjeri posebno.

• kupovnina 20.000 € → porez 600 €
• kupovnina 50.000 € → porez 1.500 €
• kupovnina 100.000 € → porez 3.000 €

6. Prije jamčevine

Prije uplate jamčevine u zaključku o prodaji provjeri plaća li se na prodaju PDV i je li uključen u početnu cijenu, prodaje li se cijela nekretnina ili suvlasnički udio te preuzima li kupac uz cijenu i neku obvezu. U budžet uz najvišu ponudu koju si spreman dati dodaj 3 posto poreza na promet, koji plaćaš u 15 dana od dostave poreznog rješenja. Ovo nije porezni ni pravni savjet, pa za svoj slučaj pitaj Poreznu upravu ili poreznog savjetnika.

Sve aktivne FINA dražbe s početnom cijenom, procjenom i rundom su na erbine.com/drazbe, a najviše ponude na završenim dražbama na erbine.com/rezultati-drazbi. Od početne cijene odmah vidiš najmanji mogući porez, prije nego što se prijaviš na dražbu. Ako ponudiš više, porez raste s ponudom.

• PDV: plaća li se i je li u početnoj cijeni
• cijela nekretnina ili suvlasnički udio
• preuzima li kupac uz cijenu i neku obvezu
• 3 % poreza na promet uz kupovninu, rok 15 dana od poreznog rješenja
• aktivne dražbe: erbine.com/drazbe